В Москве среди агентов встречается практика взимания денег за оплату своих услуг одновременно с арендатора и собственника. Разъяснения на эту тему дали три опытных специалиста, хорошо ориентирующихся на рынке аренды жилья.

– Недавно на форуме был задан вопрос относительно формулировки некоторых объявлений: «Что означает в объявлении об аренде квартиры такая пометка: «комиссия – 35%, для агента – 95%»? Это какая-то двойная комиссия?»

Даниил Пятецкий, эксперт компании Terra House:

– Данная формулировка означает, что если потенциальный арендатор придет заключать сделку самостоятельно, то он заплатит 35% комиссии (от 100%-ной стоимости аренды) агенту, представляющему интересы собственника. Для агента нанимателя данное предложение не интересно, поскольку 95% комиссии хочет забрать тот агент, который эту квартиру сдает (рекламирует, выставляет в базах, показывает потенциальным арендаторам). По факту, у такого заявления могут быть две причины. Первая: сдающий агент по каким-либо причинам не хочет иметь дело с «коллегой по цеху», просто в силу индивидуальной непереносимости такого вида сотрудничества. Вторая: объект имеет «подводные камни», то есть не совсем безопасен с точки зрения интересов потенциального арендатора. Как следствие – сдающий квартиру агент хочет видеть только того, с кем он сможет «провернуть» этот вариант. Понятно, что если с клиентом придет грамотный специалист, он может заподозрить аферу. Поэтому аферистами и установлен такой «заградительный» размер комиссионного вознаграждения.

Известно, что на рынке существуют заведомо ложные предложения – «лохотрон». Допустим, сдается спорная квартира, оформленная в общую долевую собственность. Один собственник хочет сдавать жилье, второй – нет или даже не в курсе происходящего. Потенциальный арендатор при этом может не знать особенностей гражданского права и рискует заключить договор только с одним из собственников. В итоге он платит деньги и получает в пользование квартиру. Через несколько дней в квартире появляется второй собственник и заявляет, что не давал свое согласие на сделку. Опытный риэлтор в таких обстоятельствах, еще до заключения сделки, проверит правоустанавливающие документы и потребует присутствия второго собственника либо должным образом оформленного согласия на сдачу внаем квартиры от второго собственника. Чтобы не допустить появления в сделке стороннего риэлтора, представляющего интересы нанимателя, и устанавливается заградительная комиссия «для агента – 95%».

Плавающая «процентовка»

Елена Новожилова, гендиректор УК «Ладком»:

– Бывает, что риэлтор получает денежное вознаграждение с двух сторон: со стороны собственника квартиры и со стороны нанимателя. Риэлтору со стороны собственника за работу должен будет заплатить либо риэлтор, который приведет клиента, либо клиент, который пришел без риэлтора. «Процентовка» при этом может меняться. Иногда она 50 на 50, иногда с клиента, пришедшего без риэлтора, могут взять больше. Бывает, что риэлтор, действующий от лица собственника квартиры, может получить деньги за оплату своих услуг не только с хозяина жилья, но и с нанимателя. Замечу, что кризис все ставит на свои места. Поскольку сегодня рынок аренды такой же «тяжелый», как и рынок продажи жилья (цены снизились, клиенты имеют возможность выбора и перед ними надо «поплясать»), то у риэлторов уже на практике понизилась комиссия. Где было прежде 100%, теперь довольствуются 60-50%. Как правило, собственник квартиры платит риэлтору, когда сдается дорогое, элитное жилье, наниматель и так несет большие финансовые потери: аренда+депозит, а тут еще комиссию надо платить посреднику… Тогда оплату комиссии берет на себя хозяин жилья, который заинтересован поскорее сдать объект, чтобы он не простаивал без толку.

Рынок стремится к нулевой комиссии со стороны нанимаетля

Владимир Романенко, частный маклер:

– В большинстве случаев обсуждаемое заявление вызвано нежеланием риэлтора со стороны собственника работать с контрагентами, среди которых в последнее время я лично наблюдаю падение уровня профессионализма, а порой и явную неадекватность. А может быть, сдается «проблемная» квартира, что и вызывает такую разницу агентского и клиентского процента. Предположим, что я, как агент, сдаю по просьбе собственника его квартиру, и предпочитаю работать только напрямую с нанимателями, без участия с их стороны посредников. На самом деле, с прямыми клиентами всегда работать удобнее и проще. Утверждаю это именно как риэлтор, специализирующийся на рынке аренды, по большей части – со стороны собственников квартир. Бывает, что гонорар агенту выплачивают и арендатор, и арендодатель в пропорции, к примеру, 50 на 50. То есть на практике получается, что риэлтор одновременно представляет интересы и собственника, и нанимателя жилья, и в этом нет ничего противоестественного. Задача любого профессионального агента – удовлетворить чаяния двух сторон, укрепив тем самым свою репутацию. Ведь в дальнейшем от любого из участников сделки могут поступить рекомендации своим знакомым. У агента нет задачи «наклонить» весы в одну сторону, в ущерб другой стороне. Вообще, агентский процент зависит от нескольких факторов: состояния квартиры, ее расположения, транспортной доступности и т.п. К примеру, если сдается дешевый объект («однушка» за 18 тыс. рублей в месяц), расположенный в дальнем Подмосковье, агент только на бензин потратит 5 тысяч рублей, возя на показ клиентов. Тут имеет смысл запросить 100% оплаты. Если аренда квартиры составляет 70-80 тыс. рублей в месяц, услуги агента по традиции оплачивает собственник (он же агента и нанимает), комиссия при этом стремится к 100%. Если агента нанял арендатор, то платит он. Уверен, что рынок в России постепенно придет к нулевой комиссии со стороны нанимателя, это вопрос нескольких лет. С другой стороны, вследствие кризиса наблюдается тенденция к уменьшению агентских гонораров до 50% от стоимости аренды. Хотя были времена, когда даже при сдаче элитных, дорогих квартир через агентство собственник, заказавший услугу поиска арендатора, жестко платил 100% исполнителю. Но времена меняются, и не всегда в лучшую сторону…

В чьих интересах работает риэлтор?

– Почему агент получает комиссию с двух сторон, и как в этом случае поступить нанимателю жилья, когда риэлтор по факту заинтересован скорее в получении комиссии для себя, чем в подборе адекватного объекта для арендатора?

Предположим, что человек обращается к риэлтору и просит найти жильё для найма. Тогда агент, скорее всего, в первую очередь предложит нанимателю ту квартиру, где у него будет больше комиссия. И получит деньги и от заказчика, и от второго агента, который с ним поделится (либо  от собственника). Как тогда контролировать своего агента, а может, и вовсе отказаться от его услуг?

Владимир Романенко:

– Воспользоваться помощью агента предпочитают в первую очередь люди, экономящие свое время. Они, как правило, имеют возможность оплатить услуги специалиста, и не хотят тратить свои силы на поиск подходящих вариантов. Это тот самый случай, когда «время – деньги», причем – немаленькие. А бывает, что заказчик плохо разбирается в теме аренды, никогда сам прежде не снимал жилье, не знает местный рынок, какие-то юридические формальности и т.п. То есть налицо все резоны доверить эту работу профессионалу. На старте обговариваются условия делового взаимодействия, относительно стандартные, и оплата агентского гонорара, составляющего от 100 до 50% от стоимости месячной аренды жилья – это обычная практика. Если стоимость аренды жилья в месяц доходит до 50 тысяч рублей, речь всегда идет о 100%-ной оплате услуг, если жилье дороже – клиентский процент может быть меньше.

В 99% случаев у собственника тоже есть агент. Встреча двух специалистов происходит в присутствии арендатора и арендодателя на квартире при оформлении сделки. Большая часть сделок в Москве все же происходит с квартирами эконом-класса, при  этом, как правило, комиссия нанимателя делится между агентами пополам. Тут никто не зарабатывает 100%, всем достается по половине. Бывает, что агенту собственника чуть выгоднее работать, если они договорились на какой-то бонус в случае удачной сдачи квартиры. Многое зависит от ликвидности жилья, срочности задачи и т.д. Люди, конечно, могут и сами поискать себе квартиру. Когда-то ЦИАН был закрытой базой, а теперь все в открытом доступе, пожалуйста, потратьте несколько часов, обзвоните собственников и найдите подходящий вариант. Да, в секторе эконома люди часто ищут сами, сберегая деньги в кризис.

Даниил Пятецкий:

– Клиент всегда знает, на что он идет: ему сразу называется комиссия – стоимость агентских услуг, и если предложенная квартира его устраивает, заказчика уже не должно волновать, будут ли оплачены услуги со стороны собственника. В эконом-варианте комиссия всегда 100%, иначе агенту работать не интересно. При формулировании заказа изначально все понятно, карты открыты, и таскать клиента по более дорогим квартирам или с надеждой получить любой ценой двойной гонорар никто не будет. Задача агента – поскорее завершить сделку, подобрав заказчику подходящее жилье. При подборе же дорогих квартир, возможно, гонорар будет 50%. С точки зрения обычного делового оборота клиент же получает желаемое? Это – главное. Агент дорожит своей репутацией, надеется получить рекомендации и, возможно, когда-нибудь продолжит сотрудничество.

Елена Новожилова:

– Рассмотрим три варианта поиска квартир с точки зрения нанимателя. Первый вариант: самостоятельный поиск подходящего жилья с помощью личного опыта, «сарафанного» радио и открытых интернет-источников. Очень редко, но все же бывает, когда через социальные сети или через знакомых арендатор находит объявление о сдаче квартиры, затем напрямую встречается с ее владельцем и договаривается о съеме без каких-либо формальностей и иногда даже – без заключения письменного договора. При этом рискуют оба, ведь никто не отстаивает их интересы в случае конфликта. Хотя в Гражданском кодексе есть соответствующая глава «Договор найма жилья».

Второй вариант: ты нашел в базе ЦИАНа подходящую квартиру, но выясняется, что она сдается с участием риэлтора. Тогда в соответствующей графе ты видишь пометку: с клиента 35% (или другая цифра). При этом агент оказывает правовую поддержку обоим участникам сделки. В этом случае профессионал никогда не бросит своих клиентов, даже если со времени сделки пройдет год и более. В случае возникновения каких-то недоразумений с обеих сторон агент активно участвует в разрешении споров.

Третий вариант, когда дорогая квартира (дороже 100 тыс. рублей в месяц) выставляется в рекламу, и на съем приходят люди, не желающие оплачивать услуги посредника. Они имеют на это право, потому что оплата работы агентов не регламентируется никакими законами. Просто есть сложившаяся практика. Но при этом с агентом расплачивается собственник. А клиент ничего не платит агенту. Это тот случай, когда пишут: «агент – 0, клиент – 0».

Бывает, что агент закладывает определенный процент оплаты своих услуг и со стороны собственника, и со стороны нанимателя. Это уже – высший профессиональный пилотаж, и так бывает крайне редко. Этот случай скорее из разряда неожиданного везения. А уж на «просевшем» рынке такая удача –  большая редкость. И претензий при этом к риэлтору быть не должно. Просто произошло идеальное совпадение интересов арендатора и арендодателя.

Может, мое откровение кому-то покажется слишком жестким, но я приоткрою завесу над «тайнами профессии» и озвучу в общем-то известный факт. Рынок продаж давно и прочно застолбили настоящие профессионалы риэлторского бизнеса. Заключение сделки, подготовка пакета документов, поиск альтернатив, проверка чистоты квартиры и «разруливание» большого количества нюансов входят в спектр ежедневных задач опытного специалиста. А вот в сфере аренды московского жилья сегодня кормится много молодых и шустрых ребят, приехавших из разных регионов, зачастую не слишком образованных, голодных, снимающих вскладчину «однушки» в спальных районах или за МКАД, но мечтающих любой ценой быстро заработать какие-то серьезные суммы. И вот они готовы даже за 2-3 тысячи рублей комиссии обивать ноги и накручивать круги с показами, потому что рынок кризисный, сложный, агенты месяцами сидят без доходов, а кушать хочется всем. Я также хорошо понимаю риэлторов, которые не хотят работать в паре с другими агентами. Рынок аренды, что называется,  «грязный», дикий, не отрегулированный, появилось много случайных людей. Зачастую агенты невнимательно читают условия собственников. Когда есть жесткие рамки – «только славяне, без детей, без животных» и т.д. – это, поверьте, пишется не просто так.

В нашем деле очень важны «не подмоченная» репутация и доброе имя. Риэлтор, работающий на перспективу, всегда старается удовлетворить клиентов с обеих сторон, а не любой ценой урвать двойной гонорар.