Доброго дня Уважаемые Коллеги! Для начала хочу поздравить Вас с наступившим 2018 годом и пожелать Вам всего самого наилучшего в наступившим году. Естественно хотелось, чтобы это наилучшее наступило как можно скорее, но, к сожалению , многое зависит от состояния экономики и тех тенденций, которые в ней наблюдаются и влияют на наше с Вами материальное благосостояние. Вот именно об этом я и хотел бы с Вами поговорить и возможно спрогнозировать тенденции на рынке недвижимости в 2018 году. Мои рассуждения будут базироваться на общеизвестных экономических показателях, взятых из открытых источников. И так рассмотрим некоторые достижения почившего 2017 года.
1. Низкая инфляция -которая по оценке специалистов, в частности председателя «Локо Банка» Андрея Люшина, который утверждал что если слишком низкая инфляция будет наблюдаться на протяжении длительного периода времени, то значит продолжится сокращение совокупного спроса и потребительских расходов населения. Соответственно данное явление будет наблюдаться во всех сферах экономики, включая строительную отрасль .. Соответственно говорить о «скором росте продаж» и о серьезном повышении цен при сохраняющейся тенденции пока преждевременно.
2.Средний долг на душу населения в России по итогам первого полугодия 2017г. составил около 150 тысяч рублей, увеличившись на 5%. При этом средние доходы россиян составили 30, 6 тысяч рублей. Они выросли всего на 0,9%. Таким образом, долги россиян растут гораздо быстрее доходов. По данным Объединенного кредитное бюро (ОКБ), в первом полугодии 2017 года около 8 млн россиян были потенциальными банкротами. По мнению ОКБ, потенциальные банкроты — это граждане, имеющие долг более 500 000 рублей и просрочки платежа 90 и более дней хотя бы по одному кредиту. И количество таких "заемщиков" будет только расти...Число просроченных ипотечных кредитов в 2016 году выросло на 39% — до 114,1 тысяч. Об этом пишет газета «Коммерсант» со ссылкой на данные Объединенного кредитного бюро (ОКБ).На 1 июля 2017 года 7,2 млн граждан не совершали платежи по кредитам 90 и более дней, пишет Finanz.ru со ссылкой на аналитику Объединенного кредитного бюро (ОКБ), проанализировавшего данные о 47 млн заемщиков с открытыми кредитами. Год назад их число не превышало 7,16 млн человек.....Таким образом рынок потенциальных покупателей жилья постоянно снижается.. И это не мое мнение , это статистика.....Это не значит что граждане не хотят покупать....Это значит только то, что у подавляющего количества граждан банально нет денег и в условиях стагнирующей экономики эти деньги в ближайшее время не появятся....
3. Состояние экономики .К осени 2016 года Россия пришла с сокращением долларового эквивалента ВВП на 40% по сравнению с 2013 годом (падение примерно на 15% в реальных рублевых ценах). Подушевой ВВП в России в 2016 году составит около 8,2 тыс. долларов. В списке стран это конец седьмого десятка, рядом с Турцией, Мексикой и Суринамом... Зона «цветных революций», в которой находились в моменты дестабилизации Египет, Сирия, Украина, Колумбия, Индонезия, Тунис и подавляющее большинство других стран, переживших периоды нестабильности, начинается на отметке около 6 тыс. долларов подушевого номинального ВВП.... Более 40% производственных мощностей в России устарела и не может производить конкурентноспособную продукцию, а действующие мощности заполнены на 85%...В июне Центробанк сообщил: чистый отток капитала из России за пять месяцев с начала года увеличился больше чем вдвое — до $22,4 млрд против $10,3 млрд годом ранее. По итогам 2017-го в ЦБ прогнозируют объем оттока в $37 млрд. Тренд не изменится, пока ситуация в России будет оставаться неблагоприятной для бизнеса. Прибавим к этому продолжающиеся санкции, международный трибунал по сбитому на Украине малаазийскому боингу, прибавим увеличивающееся количество банкротств предприятий малого и среднего бизнеса …Что до банкротств, то центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) предупредил о нарастании новой волны банкротств предприятий в России. По его оценкам, во втором квартале 2017-го было ликвидировано на 5,4% больше организаций, чем годом ранее. Основные причины – стагнация платежеспособного потребительского спроса и медленное восстановление инвестиционной активности…В металлургии число юрлиц-банкротов выросло на 84% по сравнению со вторым кварталом 2016-го, в сфере коммерческих услуг – на 22%, в машиностроительном комплексе – на 15%, в электроэнергетике – на 8,2%, в строительстве – на 4,6%.С августа 2016 по январь 2017 года с девелоперского рынка исчезло более 500 компаний. Но уже в сентябре 2017г. обанкротилось 242 компании только в области строительства. По данным РАСК, в 2016 году количество зарегистрированных банкротств строительных компаний увеличилось на 17,3%. Неплатежеспособными признали себя 3180 организаций, подавляющее большинство из которых (66%) — старожилы, работавшие на рынке более семи лет. В третьем квартале 2017-го с рынка ушли еще почти 700 строительных компаний, что стало рекордом за все время статистики, показало исследование ЦМАКП. «По данным последнего предпринимательского опроса, примерно 16-17% от общего числа обследованных подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии», — отмечает Георгий Остапкович-директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ: это фирмы, у которых на протяжении 3-4 кварталов постоянно ухудшается финансовое состояние, падает объем строительно-монтажных работ и серьезно сокращается портфель новых заказов. Ну а всего в 2017 году с рынка ушло порядка 1200 строительных компаний или 20% от их общего числа..
4.Экономический курс. Ни для кого не секрет , а для большинства профессиональных игроков рынка недвижимости ясно и понятно что текущая экономическая ситуация во многом срежиссирована определенными действиями отечественных «экономистов»-лиц ответственных за экономическую политику в РФ. Вообще любая ситуация режиссируется на государственном уровне, такое что мы жили не тужили , работали на благо а тут всем настал большой коллапс нежданно- негаданно возможно но мало вероятно. Государство можно рассматривать в виде системы, есть разные теории на эту тему, суть в том что определенными действиями мы прогнозируем те или иные последствия. Например, плывет в море корабль…Можно тщательно его подготовить к плаванию, запастись провизией, топливом, проложить кратчайший курс и следовать ему, а можно просто отплыть надеясь что с Божьей помощью все получится. У нас последнее время происходит именно по второму сценарию, а ситуация когда не все матросы еще съели друг друга а топлива еще осталось на несколько дней пути почему то преподносится как замечательные достижения … Судя по продолжение политики низкой инфляции , стратегии повышения налогов со всех и вся (исключая крупных олигархов) дабы пополнить дефицит бюджета…что в условиях стагнирующей экономики смерти подобно, однако это не мешает некоторым «законодателям» выходить с инициативой повышения налогов для населения и юр.лиц дабы окончательно «поднять» экономику….Кстати Резервный фонд мы уже проели-его размер опустится до нуля-объявил 27.12.2017 глава Минфина Антон Силуанов. Еще около 660 млрд рублей будет изъято в этом году из Фонда национального благосостояния. Его начали тратить в сентябре для покрытия дефицита бюджета Пенсионного фонда - примерно по 160 млрд рублей в месяц. К началу декабря из фонда ушло 490 млрд рублей… Со следующего года скорость расходования ФНБ увеличится почти вдвое, следует из закона о бюджете, который был подписан Владимиром Путиным в начале декабря: всего из фонда планируется взять 1,113 трлн рублей….
5.Снижение правовой(на основе законодательства) поддержки обманутых дольщиков, владельцев бизнеса и частной собственности, а так же переселяемых по той или иной причине граждан. Как я уже писал в своих блогах, с 2009 года наметилась, а с 2016 проявилась крайне неприятная тенденция снижения правовой поддержки граждан в плане защиты их законных интересов со стороны государства. Наиболее громкие дела широко освещались в прессе(снос торговых павильонов в Москве, снос торговых павильонов в Санкт-Петербурге, снос жилого дома с вещами, техникой и домашними животными в г.Красноярске ул.Байкитская, снос гаражных кооперативов «Плотина» в г.Иркутске на ул.Байкальская, сюда же можно добавить темы ренновации- например немного погуглив можно получить информацию о доме на проспекте Маршала Жукова, 20, корп. 1 –Москва, можно добавить темы банкротства застройщиков и гарантии достройки квартир, купленных по 214 ф.з., например СК «Ареал» и СК «СпецКапСтрой» в Ленинградской области(дольщики, которые купили квартиры у застройщика должны доплачивать новому застройщику столько сколько он пожелает, где некоторые дольщики даже не считаются обманутыми(купили квартиру у застройщика, заключили договор по ДДУ, а деньги внесли в кассу(получили приходный ордер), либо по переуступке-застройщик не внес полученные деньги на свой счет-это уже проблема дольщика), можно добавить увеличивающуюся тему рейдерских захватов жилья и отъема собственности на вполне «законных основаниях»… ссылка на блог https://www.cian.ru/blogs-chastnaja-sobstvennostkuda-idem-241463 . И это именно тенденция, поскольку случаи(увы) не единичны и публичные государственные деятели начали допускать рассуждения на тему «а правильно ли защищать права инвесторов»…. Соответственно формируется ситуация когда по Закону Вы может быть и правы, но обстоятельства не в Вашу пользу и Вы будучи абсолютно правым лишаетесь собственного имущества… Однако как фактор утешения у Вас в соответствии с Законом всегда остается право обратиться в суд или подать жалобу на незаконные действия/бездействие…
Продолжать можно ооочень долго, но как явствует из данных приведенных мной выше, экономика России если и живет , то явно с помощью различных искусственных медицинских процедур типа искусственной вентиляции легких, гемодиализа и прочих «чудес» современной медицины. Верить в этих условиях в то, что шевеление пальцами есть полное и безоговорочное выздоровление могут только весьма некомпетентные или недалекие люди….
Делать какие либо прогнозы занятие неблагодарное, но я все- таки рискну. Общие тенденции определены : низкая инфляция, повышение налогообложения, нарастающий кризис в сфере кредитования и банков, увеличивающаяся задолженность регионов и дефицит бюджета, снижения уровня правовой(на основе закона) поддержки обманутых дольщиков , владельцев частной собственности и бизнеса . Развитие ситуации в ту или иную сторону будет зависеть от ряда факторов: насколько будут стабильны цены на нефть и газ в 2018 году-основной источник пополнения Российского бюджета, насколько опасны(результативны) будут новые американские санкции в отношении России(планируются февраль 2018 года), возможная волна банкротств в банковском и строительном секторе и эффект домино, возможные обострения региональных конфликтов (Украина, Сирия) и природные факторы(ураганы, наводнения, засухи и т.д.-стихийные бедствия).
Если все будет продолжаться как есть-лучший вариант (что весьма неплохо ибо это есть некое стабильное состояние) то цены на недвижимость на ближайшие год-два будут находиться в пределах сегодняшних значений, т.е. рост цен на качественные новостройки в городе в пределах 5-10% год, стагнирование и падение продаж в областных проектах , продолжающееся сегментирование рынка с разделением на гетто , нормальные и престижные районы, продолжающееся сегментирование жилья по типам : хрущевки, брежневки-старая панелька с пролонгирующим снижением стоимости+сталинки на окраине-падать в цене будет все то что давно «умерло морально и физически» и это не имеет к кризису никакого отношения-это имеет отношение к богатству выбора. Соответственно вторичное жилье при снижающихся ставках составит конкуренцию новостройкам +увеличивающееся количество ипотечных квартир на рынке владельцы которых не в состоянии оплачивать ипотечные платежи+увеличивающееся предложение на рынке новостроек просто не оставят застройщикам никакой возможности повышать стоимость жилья так как бы они хотели.. Соответственно говорить о серьезном изменении стоимости жилья в ближайшие 2 года в связи с отменой долевого строительства(прямо в законе об отмене долевого строительства не говорится) не приходится…Скорее всего сроки «нововведений» будут немного передвинуты, либо данная «инициатива» заморожена до поры до времени под лозунгом «заботы о простом человеке».
Вариант 2. Средний. Реализуется вариант 1 +добавляются дистабилизирующие факторы: изменение ситуации на Украине, усиление санкций в отношении России, снижение цен на нефть-основу наполнения бюджета. Соответственно, будут усиливаться тенденции описанные в пунктах 1-5 что приведет к тому , что инфляция усилится, % ставки вырастут, количество банкротств как физических так и юридических лиц вырастет в разы что приведет к обвалу на строительном рынке-своего рода эффект домино, что в свою очередь приведет к отказу граждан к покупке строящегося жилья и социальным волнениям граждан потерявших жилье. Если государство в этой ситуации оперативно сумеет справиться с ситуацией , предоставит гарантии дольщикам потерявшим жилье то тогда мы плавно переходим к системе отмены долевого строительства и приобретения уже готового жилья по уже предложенной схеме отмены ДДУ. А вот если оперативно все это решить не удастся, мы все попадаем в ситуацию 90-х с непредсказуемым финалом…
Вариант 3…Нам всем не до недвижимости…
В своем анализе я постарался максимально точно опираться на статистику, отказавшись от предпочтений в ту или иную сторону, уходя от необдуманного оптимизма и стараясь не свалиться в пессимизм. Схема долевого строительства проста и понятна как для застройщиков, так и для граждан и при должном контроле за строительными организациями может существовать очень долго. Однако сегодняшняя экономическая ситуация не позволяет дальше эксплуатировать эту схему и рано или поздно от нее придется отказаться. Естественно в перспективе недвижимость будет только дорожать, но в ближайшие пару лет я не вижу возможностей для ее существенного удорожания, в перспективе 5-7 лет –однозначно.
